九百亿室第维修金
 ：受权里的裂缝 ，被滥用的风险

在社区基层治理中，维修群众维修资金独霸问题经常成难堪点。金受视觉中国图

据2024年《中国物业治理》杂志一篇文章提到，权里上海全市室第维修资金累计回集达九百多亿元 。裂的风北方周末记者查询数份上海不合小区的缝被审计陈述创作创造
，上海一个中型小区（500—1000户） ，滥用首期维修资金多在500万元以上。百亿

维修资金属于共有财富，室第业主小我没法动用。维修能动用维修资金的金受是小区物业公司
，业委会则代表业主拒守物业公司 。权里 “物业公司是裂的风用钱的，业委会是缝被管钱的；用钱的非论钱，管钱的不必钱。”上海某小区业委会副主任如斯回结综合二者相干 。

与全国良多都邑存在的维修资金“法度圭表类型多”“动用难”外形不合，在上海 ，因为一条“出格绳尺”的存在，动用维修资金真实不难 。

按这条出格绳尺 ，在非紧要外形下，经由过程制订或改削小区规约 ，业委会
、物业公司不必经业主承诺，便可以直接独霸必定额度的维修资金。

出格绳尺的按照存疑 ，但近似做法已延续二十多年。比来几年来 ，有的业委会掉落踪掉落踪的维修资金受权额度愈来愈除夜，而真正能有效运作的业委会却不多。跟着房屋慢慢老往愈来愈需求维修，有业浑家士忧虑，滥用维修资金气候假定得不到有效阻拦，上海曾产生发火过的“内销房”义务将大年夜大年夜约重演。

（相干报导详见北方周末《看住我们的房屋“养老金” ：上海一小区的维修资金保卫战》）

“示范文本”里有争议

在上海，创建了业主除夜会的小区 ，但凡会参考上海市房管局宣布的“示范文本” ，制订《专项维修资金治理规约》（以下简称“维修资金规约”） 。维修资金若何用 ，要按规约独霸 。

最新的维修资金规约示范文本（以下简称“2021版示范文本”）
，是由上海市都邑治理邃密化工作鞭挞带领小组办公室于2021年11月宣布的。据该“示范文本”独霸声明 ，维修资金规约是“由全数业主依法合营制订，对全数业主、独霸人具有普及束厄狭隘力的自律性圭表类型”。

关于维修资金的独霸 ，2021版示范文本中有三个绳尺 ：一个“一样往常绳尺”和两个“出格绳尺”。

屈就一样往常绳尺 ，如动用专项维修资金 ，要先由物业公司制订维修 、更新、更始等筹划，经相干业主承诺后，才调构造履行 。

广东法全律师义务所律师杨志伟认为 ，该一样往常绳尺与平易近法典的端方齐截。

平易近法典第278条端方，独霸维修资金由业主合营决意。对业主若何合营决意
，平易近法典中亦有明文端方。

上海的维修资金履行“按幢立账，按户核算”  ，动用维修资金时，要由相干业主分摊。关于维修资金若何分摊，2021版示范文本中多么写道
：部分共用部分所需费用 ，由部分共用部分的业主合营担当；全数共用部分的费用，由全数业主合营担当。

杨志伟认为，如斯分摊契合平易近法典端方。“比如交换小区某一栋楼的电梯 ，只动用这一栋楼业主的维修资金
，跟其他楼的业主没有相干，当然只能由这栋楼的业主表决
，不克不及由全数业主表决。”

北方周末记者寄看到，早在2004年由上海市人除夜常委会宣布的《上海市室第物业治理端方》（以下简称“上海住规”）中 ，就将“业主共用部分”分辨为“部分业主共用部分”与“全数业主共用部分” 。

2021版示范文本中的第二个绳尺，是紧要维修资金独霸出格绳尺——紧要气候下 ，经业委会承诺，物业公司可以动用维修资金。此出格绳尺与平易近法典的相干端方也齐截 。

而在紧要气候以外， 2021版示范文本中另有此外一条出格绳尺——直接收权金额的资金使